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土拍降温 成都“房地双控”还远吗?

2018-09-06 18:17:15 来源:和讯名家

  今年8月以来,“流拍”和“低溢价”成为土地市场的:去年红透半边天的视高以及川内部分二级城市如广汉、南充(楼盘)等地都遭遇了土地流拍,8月底温江地王旁宗地价格“跳水”,9月5日成都主城区三宗地零溢价成交……“凉凉秋意”正在土地市场中蔓延,开发商拿地积极性下降。

  土地收入可以支撑地方财政,房企拿地才能继续存活,购房者有刚性居住需求,而高地价或将推高房价……高地价与有限的房价展开了博弈。在“房住不炒”的前提下,如何合理控价?

  房价地价联动机制的建立,是一项重要的举措。

  从中央到地方 房地价联动机制真的来了

  建立房地价联动机制,是本轮房地产调控一个重要目标。

  今年5月,住建部两次发文,强调坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。其中指出,要改进商品住房用地供应方式,建立房价地价联动机制,防止地价推涨房价;

  今年7月,成都房管局在对“5·15楼市新政”进行集中答疑之际,表示“已注意到一些地块地价与房价倒挂现象,正与国土局进行沟通,研究房价与地价的联动挂钩机制,指导开发企业结合土地成本等合理情况,确定项目指导价格”;

  8月18日,四川省人民政府办公厅发布《关于进一步做好当前房地产市场调控工作的通知》,《通知》提出了七个方面二十四条细则,以促进房地产市场平稳健康发展,被称为调控“二十四条”。其中提到,要建立房价地价联动机制,鼓励各地灵活采取“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等土地出让方式,防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。

  房地价联动机制的建立已成为“开弓的箭”,而如何建立,还需要进行通盘考虑。

  房地价割裂调控 受损的岂止房企?

  建立房地价联动机制,最直接的原因在于,控地价是控房价的基础,二者不能割裂开来:脱离房价水平管控地价或者脱离地价管控房价,都不是长远之计——

  于政府来说,此前为了避免高价地块的出现,有些地区甚至减少了供地,导致区域供地节奏被打乱,供需矛盾越发凸显,同时地价高涨的风险也越来越大;

  于房企来说,成本和利润是影响房企决策的最重要指标。房企的成本由两大部分组成,一是土地成本,二是建安费、税费等成本,目前的市场水平来看这一部分费用大概在3500元/㎡,部分高端项目或者有配建要求的项目其费用会更高。在房企保证30%左右毛利率的前提下,项目的理论售价=(土地成本+3500元/㎡)*1.3。

  以成都为例,截至2018年8月底,成都成交楼面地价排名前十的地块如图,最高楼面地价为东原地产红牌楼宗地保持的17200元/㎡,排名第十的是今年3月份华熙竞得的三圣乡宗地,楼面地价为13168元/㎡。相应的,各个项目的理论售价从21668元/㎡到26910元/㎡不等,若是带装修,理论售价还会更高。显然,在成都现有的限价政策之下,这样的价格很难获批。

成都成交楼面地价TOP10地块及其产品理论售价

成都成交楼面地价TOP10地块及其产品理论售价

  项目开不出,房企如何生存?尤其是对于融资成本高的中小房企来说,这样的情况可以说是致命的,而即便是实力强大的大型房企,也会面临较大的资金压力。因此,房企拿地将更为谨慎,这也正是近期土地市场上流拍和低溢价成交频现的原因之一。

  于购房者来说,一方面,尽管有“限价”措施,但房价上涨是不争的事实,同时房企开盘的意愿不强,购房者无房可买。

  而房地价联动机制,则是将房价与地价同步纳入考量,实现“房地价双控”,在保证房价合理的情况下,不损房企的利益。

  不过,西南财经大学刘璐教授也指出,“地价推动房价”并不需要过于担心:“毫无疑问,土地市场和住房市场有着很强的相关性,但是土地市场和住房市场毕竟是两个独立的市场,从拿地到销售,目前有极少数公司能做到半年左右,大多数的公司都需要1年甚至2年的时间。在楼市行情变化以月计的现在,要在1年左右甚至更长的时间间隔下‘猜准’未来住房市场可能的售价,很难。”

  控房价竞地价外 房地价还可如何联动?

  那么,房地价联动机制的建立,又可以为市场带来什么?一是可以避免“一刀切”,适度的价格空间可以提升房企拿地和开发的积极性;二是市场有货,购房者才可“心不慌”,开发商积极推出项目,可以缓解市场积压的购房需求;三是形成健康的土地财政,以保证地方的财政收入、保证城市建设有足够的资金支持。

  房地价联动机制并不是一个新词,早在2016年9月30日,北京(楼盘)率先提出了“限房价、控地价”的土地出让方式:先限房价,再竞地价,最后竞自持比例和建设方案。这一“房地双控”的调控思路沿用至今,使得曾经一度高烧不退、高价地频现的北京土地市场总体趋于平静。

  此外,青岛(楼盘)也在2017年5月的一场土拍中采用了类似的方式:当网上土地竞价达到最高限价后转为网下现场竞商品房销售价格,若到现场参与竞房价单位达到两家或两家以上,由最接近出让人设置的商品房销售价格的竞买人拿地,正反差价相同情况下由报价低者拿地。

  当然,以上仅仅是一个方向,从拿地到项目销售中间有诸多的环节,除了“控房价、竞地价”之外,房地价联动机制的建立还有多种方式,比如“控地价、竞房价”、竞自持等。从近期四川(楼盘)的“二十四条”来看,四川的房地价联动政策或许已经在路上。

  随着多地相关文件的出台,建立房地价联动机制已经从呼吁讨论、个别城市试点的阶段进入到了全面铺开执行阶段,但“房地价联动”是一个很大的命题,涉及到房企、购房者等多方利益,在“控价”之外,还应有其他“一揽子措施”来护航。

  此外,现行土地批租制度下,大多数用地供应几乎全部采用招拍挂方式。中央相关部门今年初曾表示,我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,当我国土地供应模式改革迈出重要一步,地价控制将从制度上得到保障。

  “房地双控”还有很长的路要走,但可以确定的是,我们正在朝着这一目标前进。

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