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创新住房供给模式才能实现“去库存”

发布时间:2016-01-17 20:17来源:未知root字号:

国家主席习近平在《求是》杂志2016年第1期发表文章指出,“进入全面建成小康社会决胜阶段,不是新一轮大干快上,不能靠粗放型发展方式、靠强力刺激抬高速度实现‘两个翻番’,否则势必走到老路上去,那将会带来新的矛盾和问题。我们不仅要全面建成小康社会,而且要考虑更长远时期的发展要求,加快形成适应经济发展新常态的经济发展方式。”。习近平主席的指示,打消了“稳增长”背景下新一轮宽松政策的预期。

对于楼市来说,2016年是去库存攻坚战的第一年。去库存上升为国家“供给侧”改革任务后,各界预计2016年政策面、资金面将更加宽松,楼市或延续2015年回升的局面。但应当意识到,去库存仅仅是阶段性任务,对房地产行业来说,更有意义的是对于行业长期趋势作出判断以及基于这一判断全面革新住房供应模式。

1998年“房改”以来,强劲的住房需求带动供给上升,房屋新开工面积从1998年的两亿平方米上升至2013年的20亿平方米,15年间增长至10倍。但目前看,楼市供需结构发生变化,面临较大调整压力。

从供给端看,当前商品房库存处于历史高位。根据国家统计局数据,2015年11月商品房待售面积高达6.96亿平方米,按人均33平方米的居住面积计算,可满足2100万人的住房需求。如果将在建未售、已批未建两块库存算在内,整体库存需要5-7年或以上才能消化。

再从需求端看,人口结构的变化导致“刚需”增长放缓。15-64岁的劳动年龄人口是购房主体,其中15-34岁人口购房主要为消费性需求,35-64岁人口购房主要为投资性需求。根据《国家人口发展战略研究报告》,15-64岁总人口将在2016年达到高峰,但早在2011年中国人口结构已迎来拐点,比预期时间提前5年。劳动年龄人口占比从2010年74.5%的顶点开始下降,未来这一趋势不会改变。国际经验表明,楼市拐点紧随总劳动力人口拐点。日本劳动力人口占比在1992年达到峰值,楼市泡沫在1991年已开始破裂;美国总劳动力人口占比在2006年见顶,2007年房价开始下跌。因此,可以判断,以城市户籍人口为主的楼市需求释放高潮已过去。

2015年楼市的逆势增长更多的是楼市政策和资金面宽松所致。目前,购房首付、利率、税费等均已降至历史较低水平,这是2015年楼市回升的驱动力。但是,百城房价显示,2015年只有一线城市房价在上涨,二三线城市则连续两年下跌,2015年分别下跌0.53%和1.09%,可见楼市需求有效空间迅速收窄。

因此,“十三五”和攻坚小康开局的2016年,去库存要与深化住房制度改革与外部配套改革结合起来,以住房有效供给来满足现实需求,促进行业和企业转型。新年伊始的两项与楼市相关的政策发布,已显示出这一变化,即《居住证暂行条例》于今年1月1日起执行,2.7亿农民工入户城市有了清晰的路径;“二孩时代”的到来,包括生育权在内的公民权利得到全面保障。

此外,如果能够落实现已在城镇有稳定就业的1亿农民工落户城镇,并推进其余1.7亿外来人口渐进落户,未来楼市的潜在需求很大。但是,“新市民”住房需求转化为现实需求,要靠楼市供给侧改革来满足。中央经济工作会议提出租售并举、开发商适当降低房价、公租房扩大到非户籍人口等,都是为了适应“新市民”需求特征,增加住房供给的有效举措。

鉴于此,2016年楼市政策的重点就在于创新和完善住房供应模式,首先就是降低住房供应的成本,契合“新市民”的住房需求特征。

具体来说,一是推进公积金异地流转,扩大公积金租房提取;二是组建国家政策性住房银行,适应“新市民”对于廉价住房金融的需求;三是将收入水平低、长期服务于城市生产生活须臾不可离行业的“新市民”纳入公租房政策覆盖范围;四是建议将三四线城市首套房购置首付比例降至15%-20%。

其次,遵循“需求跟着人走、人跟着就业走、就业跟着产业走”的规律,加速推进一二线城市传统产业向三四线城市转移,实现住房供应和产业融合。由于房价高涨、人力物流成本上升,一二线城市传统制造业优势逐步丧失。因此,应将传统制造业转移到三四线城市,并形成与区域内一二线城市在产业上合理分工的新格局,如研发与生产分工、销售与仓储配送分工、上下游产业链分工、核心产业与配套分工等;同时,打通三四线城市与区域内一二线城市的交通链接,加强三四线城市新区的公共配套规划,扫清产业配套协作的障碍。

最后,加强城市公共服务供给,实现住房供应与公共服务供应同步。计生委调查显示,农民工愿意转变为非农人口有三个理由,子女享受就业地高考、家庭成员享受城市公共服务、就业保障。通过落实财政转移支付和城镇建设用地增加与人口市民化挂钩,加大中央转移支付、农村公共服务投入随迁,分担公共服务供给成本;加快实施跨地区建设用地增减挂钩和农业用地占补平衡,增加城镇公共服务供给资金来源,并通过规模效应降低公共服务供给成本。

总之,新的住房供应模式,应在尊重城镇化规律、尊重农民工意愿的基础上,实现住房、产业、人口和城镇协调融合发展,这也是去库存的有效路径。

(财编:root)