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利润回归正常 房企融资力控成本

发布时间:2015-01-01 01:23来源:未知root字号:

2014年,资本市场收购案例急剧增长,截至9月公布并购重组预案或正在实施重组方案的上市公司共计140家。房地产行业也不可避免地经历这样一个阶段。

“金融行业的巨变将给房地产行业带来深远的影响,利率市场化未来三年将会兑现,资产账户逐步放开,房地产企业将有更多的融资渠道,企业的未来价值被重估。”经济学家李稻葵近日表示。

实际上,在多地政策松绑之后,信贷政策将成为影响未来楼市的关键因素。尽管近期个别商业银行开始恢复首套利率优惠政策,但超过一半的房企各项财务指标均同比走弱,其中长期偿债能力下滑的房企占比高达7成,行业总体的杠杆水平在攀升。在此背景下,近期有关拓宽房企融资渠道的消息引发各界关注。

海亮地产总裁周迪永对中国房地产报记者表示,未来会关注更多的优质项目并购情况,一些产品类型偏高端、周转率慢的企业如果有好的项目,海亮会积极参与。

融资渠道趋于多元

“资本市场一度对房地产企业关闭了融资大门,银行等正常融资渠道都被堵死。但实际上,急需资金的房地产企业融资却从未停止过,很多无法获取正常融资而又存在资金需求的企业转而投向影子银行。”旭辉董事局主席林中对中国房地产报记者表示。

一位不愿具名的开发商高管也认为,房地产企业通过信托、民间融资等渠道获取资金,极大地推高了社会融资成本,增加了融资风险,不仅不利于房地产市场的健康发展,还影响了社会金融秩序。应当有条件放开房地产企业融资,让优质的房地产企业公平地享有正常融资渠道。

11月17日,允许上海与香港两地投资者通过当地证券公司(或经纪商)买卖规定范围内的对方交易所上市的股票的“沪港通”正式开通试点,“沪港通”虽未给房地产行业带来震荡性的影响,但对于欲赴港上市和已经在港上市的房企来说,这无疑也是一大利好,未来或可以通过此平台拓宽更多的融资渠道。与此同时,从资本市场来看,这一利好也将加速商业地产资产证券化的发展。

毫无疑问,香港已经成为内地房企欲扩张规模和开拓海外融资渠道的首选。“沪港通”的推出,势必使得境外投资者增加对境内房企的了解,境外资本市场将进一步打开,将有更多内地企业赴港融资。据中原地产监测数据显示,今年前10月,10家标杆房企共计融资1111.5亿元,相当于去年融资额的85%,其中海外融资740.14亿元,占融资总额的66.6%,而国内融资占比仅为33.4%。

世邦魏理仕执行董事及中国区投资物业部联席主管钟德尧表示,随着大量“活水”更便捷地进入香港资本市场,内地优质商业物业未来有望获得新的融资渠道和退出机制。其中,赴港分拆上市成为大型房企的首选。方兴地产日前公告其分拆酒店业务在香港上市一事已获联交所确认;瑞安房地产仍在积极推进旗下的中国新天地分拆上市;世茂房地产也强调酒店业务分拆上市是公司的一个长远规划。

此外,房企联姻银行也将在明年进入高峰期。万科30亿港元入股徽商银行、恒大42亿港元入股华夏银行、越秀116亿港元收购创兴银行。截至目前,包括绿地集团、华润置地、新湖中宝、新华联、合生创展等超过30家房企纷纷“涉银”。

一位金融界资深人士指出,由于赊销是房地产圈交易的主流方式,处于供应链中上游的供应商,很难通过传统信贷方式获得银行的资金支持,一旦因为资金问题影响运作,那么后续整个链条的生产就无从谈起。故开发商通过入股银行,来为上游供应链企业提供更多融资渠道。

另一方面,房银联姻也为房企大大降低了融资成本。“对于房企而言,与银行联手合作,从前期融资到中期按揭,及后续社区金融体验,各个环节的成本均可下降。”知名地产评论人谢逸枫如是说。据分析,作为资金密集型行业,房企收购银行后,在融资方面可以“就地取材”,开放和拓宽了房企的融资渠道,支持房企拿地与快速扩张。

这样一来,银行业作为盈利水平较高的行业之一,企业投资银行业本身就可以获得稳定的投资回报,这也是房企业务多元化向投融资方向转变的方式之一。

已经宣布11月退休的华远地产原董事长任志强表示,期待政府未来打开金融的通道,让更多的人通过金融手段去分享房地产在改革中获取的红利。

资金成本回归正常

在新的市场竞争格局及宏观调控政策的双重影响下,过去以获取土地为导向的机会主义模式已无法继续支持房地产企业持续快速发展,房地产企业唯有适时调整方向,实施以塑造竞争优势为导向的专业化战略,才有可能实现下一个10年的高速成长。

周迪永认为,目前的情况是信托、私募的资金使用成本大都高于13%,而房地产企业的项目利润却在下降,这样的情况一定难以为继,如果资金成本不回归到正常水平,未来融资渠道将很难扩展。

房地产企业再融资是公司发展的助力剂,应提高未来公司增长中枢及估值水平。一方面,市场对再融资的解读已从行业性的普遍利好,转而关注具体融资方案的实质优劣;另一方面,再融资的方式也正在趋于多元化,普通股、债券和优先股的融资方式都有可能成为地产公司的融资选择,从而为各类企业提供适合自身的融资方式。

“多元化的融资方式,会进一步降低融资的成本,大家有一个误区,认为房地产行业还是高利润行业,实际上,房地产行业早就属于充分竞争的行业,利润早已回归正常。”林中告诉中国房地产报记者。

纵观近年来房企的融资新趋势,赴港上市是企业的首选。不过对于已经在港上市的房企而言,也遭遇高负债、低评级的尴尬。因此,中信建投报告分析认为,内地房企品牌影响力将在未来成为左右其估值的重要砝码。海外投资者对于拥有独特禀赋以及独特模式的企业往往给予更高的估值,如商业地产、旅游地产、产业地产等,尤其专注于商业运营的企业更加受到长期国际资金的青睐,结合近期国内REITs(房地产信托基金)试点的推进。

而两地资本市场的流通,同样也可以为这些房企争取内地的投资客,业内人士也表示,可以预见,在融资市场双向开放的背景下,房地产企业将出现一轮发债热潮,以获取更多资金应对销售压力带来的流动性问题。

从房地产行业发展趋势来讲,在常态化调控的市场背景下,未来房地产开发单纯依靠土地升值、房价上涨的盈利模式已越来越不可取,房地产行业的利润率会不断走低。住宅产业化模式可以提高项目周转率,以开发周转速度的提高来有效缓解行业利润增速下滑的局面,因此,从这个角度来讲,住宅产业化模式将成为房地产行业经历暴利之后新的盈利模式。

周迪永认为,融资渠道的创新,将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。与此同时,随着明年住宅产业化的试点逐渐推进,房地产行业将呈现出“加工业”的特征,未来房地产行业将呈现出“金融业+加工业”的发展趋势,整个行业也会因此逐渐发生变革。

(财编:root)