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京津冀协同发展:在趋于完善的顶层设计中寻地产

发布时间:2015-12-30 20:19来源:未知root字号:

  中房报记者 赵晓君

百度搜索“京津冀协同发展”,对应的搜索结果高达86.6万个,政策热度可见一斑。

随着4月份《京津冀协同发展规划纲要》(以下简称《纲要》)出台,京津冀协同发展上升至国家战略,顶层设计也终于浮出水面。

根据《纲要》,推动京津冀协同发展的战略核心是有序疏解北京非首都功能,环保、交通和产业升级转移是三个重点领域。据财政部测算,京津冀一体化仅在未来6年便需要投入42万亿元,这将给房地产、建材、交运、环保等方面带来确定性投资机会。

在这其中,环京地带住宅等配套建设、产业转移与对接、经济生态系统建设、物流圈打造等,都有地产企业参与的巨大空间,如何参与到这项里程碑式的历史性工程中,则需要企业自寻落点。

  交通先行

环京地带房地产热度升温

刚刚发布的《京津冀协同发展交通一体化规划》(以下简称《规划》)让“轨道上的京津冀”迈出了重要一步。

根据《规划》,到2020年,将形成京津石中心城区与新城、卫星城之间的“1小时通勤圈”,京津保唐“1小时交通圈”,相邻城市间基本实现1.5小时通达,居住在保定、唐山、承德、廊坊、邢台、沧州,甚至石家庄、秦皇岛等地区,到北京和天津的出行时间均可控制在1.5个小时甚至更短。

交通的先行,打破了京津冀之间的距离差,意味着北京购房者的区域选择半径随之加大。

21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰表示,京津冀一体化对房地产市场的影响主要是平衡性的,如果北京周边地区的交通能与北京对接,部分刚需人群就会选择到北京周边置业。刚需外溢,将有助于缓解北京供需矛盾,缓和房价上涨压力。如果北京的优质教育和医疗资源能够分流到周边地区,大批置业需求随之转移,北京房价还会再度降温,而保定、廊坊、香河、固安、张家口等地区的未来发展前景均值得期待。

国泰君安首席宏观分析师任泽平同样认为,交通一体化将填补土地估值洼地,在河北、天津等环北京区域拥有较多土地储备的公司将受益。与此同时,北京周边地区土地价值将会提升,相比北京较高的土地价格和拿地难度,环北京区域的地价低又有较好的发展前景,将会吸引部分大型品牌房企进驻。

据克而瑞研究中心不完全数据统计显示,截至10月22日,17家典型上市房企在北京、天津、河北拿地总数达到84宗,其中排名前十位的是荣盛发展、碧桂园、富力、万科、龙湖、首开、金地、旭辉、首创、华润。除此之外,万达、恒大、绿地也在京津冀地区斩获了土地。

  产业挪移

非首都功能向津冀疏解

2016年元旦,或将是北京动物园批发市场多数商户在此度过的最后一个元旦。

12月18日,西城与北京周边的廊坊、白沟等多地就产业疏解签订了合作协议。此次与永清的合作,是政府之间为商户疏解搭建服务平台,就商户疏解到永清后,租赁商位、购买住房、孩子入学,以及就地落户提供服务和优惠政策。

在签约仪式前,西城区北展指挥部常务副总指挥何立民介绍,对于“动批”1.2万户商户的疏解已进入关键时刻,今年年底前要确保20万平方米的疏解任务,占“动批”整个市场的60%至70%,如确有困难不能按期疏解的,也不能晚于春节前。

作为最关键的第一步棋,北京的非首都功能疏解尽管已经展开,但依然面临重重挑战。

对于长期处于“灯下黑”状态的环首都经济圈区县来说,其与京津发展的落差较大,同时也面临着产业转型升级等艰巨任务,需要在机会、资金、人才、产业、项目等各方面获得支持。

现有的大多数批发市场都是自发产生再就地升级形成的,而北京周边真正具备市场条件、优势明显的承接地几乎没有。交通不便、基础生活设施不完善等被看作是阻碍这些承接地产业发展的最大瓶颈。

“商务委与白沟台湾新城管委会签订的战略合作协议只是政府行为,并不代表企业和市场的意愿。政府与企业的角度并不完全一样,企业还是遵循市场发展规律,以盈利为导向。”大红门服装商贸城总经理助理唐钢锋曾告诉中国房地产报记者。

即便是已经搬迁的一些商户,也有不少因为新市场基础薄弱、培育难度大而放弃了新店,转而将重心回迁到北京原有的商圈。

根据《纲要》的推进时间表,近期目标是到2017年,北京的功能疏解要有明显进展,现在只剩下一年的时间,压力不言而喻,而这一步的重要性不言而喻。

对此,京津冀蓝皮书主编祝尔娟表示,“在优化空间布局上,首要的重点和难点是北京的非首都功能疏解,它是整个京津冀协同发展的直接动力,这一步迈好了,将对京津冀的产业布局、交通布局、生态布局、城镇布局和公共服务布局等产生重大而深远的影响。”

尽管得到重大政策利好,相比之下,京津冀都市圈与长三角、珠三角都市圈还存在着一定差距。

从经济总量上看,京津冀地区明显落后于长三角地区,与珠三角地区相近,人均国内生产总值明显落后于长三角和珠三角;从经济外向度来看,进出口总额、实际利用外资等方面京津冀地区均落后于长三角地区和珠三角地区;从市场化改革进程来看,国有经济比重较高,城市化率低于长三角和珠三角的平均水平;从区域合作一体化来看,受行政体制约束影响,京津冀地区一体化进程一直比较缓慢,效果不理想。

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(财编:root)