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公积金资产证券化延续货币宽松预期

发布时间:2015-12-13 20:11来源:未知root字号:

“沪公积金2015年第一期个人住房贷款资产支持证券”近日在全国银行间债券市场发行,发行总额约69.6亿元。据了解,这是住房公积金贷款资产证券化产品首次登陆银行间债券市场。

目前信贷资产证券化正在成为稳定住房消费的有力手段和工具,继棚户区改造及其货币化补偿成为信贷资产证券化产品后,住房公积金信贷资产证券化日前开闸。公积金贷款资产证券化,就是把公积金管理中心发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券(主要是债券),然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者,回收资金,并使住房贷款风险分散给众多投资者承担。

公积金资产证券化延续楼市宽松

据上海清算所公告,作为上海首期公积金资产证券化产品,“沪公积金ABS”由上海公积金中心发起、上海国际信托发行,分1号、2号两批,规模分别为19.4亿元、50.2亿元;1号产品资产池中基础资产的抵押物为房产不动产,房产处所集中在上海地区;2号则没有抵押物,本期证券的入池贷款在发放时,由上海住房担保为借款人提供担保向上海公积金中心申请贷款。

此前武汉曾在上海证券交易所发行个人公积金贷款支持证券。据证监会消息,“汇富武汉住房公积金贷款1号资产支持专项计划资产支持证券”是全国首单住房公积金贷款资产证券化产品,也是资产证券化业务在民生保障领域的创新与实践;该公积金资产证券化产品,募集规模5亿元,融来的资金全部用于支持武汉地区缴存职工的刚性基本住房贷款需求,其优先级证券获得AAA评级,今年9月在上交所挂牌。

不久前“杭州住房公积金贷款权益资产支持专项计划资产支持证券”也成功在上交所挂牌,募集规模5亿元,优先01级证券融资成本低至4%。证监会分析,这充分说明了市场对公积金证券化产品“收益稳、风险低、信用好”的投资价值认可,公积金资产证券化产品的成功发行为公积金中心通过资产证券化方式在资本市场直接融资探索了切实可行的途径,充分彰显了资产证券化业务在支持民生、稳定增长、调整结构与促进消费方面的积极作用。

业内人士分析,公积金资产证券化解决了房贷流通性差、银行“惜贷”的现象,由此住房信贷政策更为宽松,对楼市和刚需人群来说,都是利好。

公积金资产证券收益率低或成难题

事实上,沪公积金资产证券化产品的加权平均贷款利率仅为3.81%。据理财人士分析,这样收益率的产品,放在所有投资理财产品中,都属于最低收益率的一类产品。目前无风险收益率大约为4.5%的国债,都比住房公积金信贷证券化产品收益率高得多。

中国社科院经济所研究员汪丽娜认为,在公积金贷款利率低、资金运营成本高的背景下,是否符合投资者债券投资需求还是未知数。

业内人士指出,个人住房公积金贷款具有收益稳、风险小、信用好、小额分散的特点,是理想化的证券化资产类型,但贷款期限偏长,贷款利率偏低和地区集中度高的特点也在一定程度上制约了其证券化的实操性。

投资期限较长,发行难度就大。同时,公积金贷款相对商业贷款规模较小。数据显示,截至2015年7月底,全国住房公积金累计向2300多万户职工家庭发放个人住房贷款4.75万亿元,贷款余额为2.88万亿元,但商业银行的住房抵押贷款余额已超过15万亿,相比公积金贷款较低的利率,商业银行的住房抵押贷款证券化更具有优势。据了解,2014年多家银行已启动住房商贷证券化。

公积金管理制度有待进入法律框架

据了解,目前公积金证券化也引发人们对住房储蓄银行问题的探讨。

尽管公积金本质上是由单位和个人共同缴纳形成互助互惠的住房储蓄金,但地产观察分析人士李宇嘉博士指出,随着城镇化进程不断加快,外来人群规模大、收入水平较低、现有居住形式(棚户区、工业宿舍、城中村)亟待更新,银行贷款无力解决,公积金贷款无疑是首选,但目前公积金贷款转为政策性住房金融,还面临很大的障碍。

李宇嘉分析,公积金中心是归口各地住建部门管理的事业单位,主要承担公积金收付职能,而并非是一个金融机构;公积金贷款一旦证券化,就涉及投资行为,而公积金采取的是个人账户运营模式,即公积金的所有权归缴存个人;由此,行政职能很强的公积金中心无法承担投资决策、收益分配、投资风险防范、损失承担等。事实上,公积金资产证券化无疑会引出这样一个话题,就是公积金管理的规范化,有人呼吁,公积金管理亟待进入法律框架。

建设银行上海分行瞿勇敏近日撰文表示,公积金资产证券化,应该遵循法律程序。他指出,对于已被挪用的公积金增值收益一直没有说法,一些公积金缴存人士提出质疑,公积金是缴存的私人财产,实行公积金证券化征得过全体缴存人的同意吗?建立公开规范的住房公积金制度,改进住房公积金提取、使用、监管机制,所谓“规范”,就是要以法治理,按法办事。公积金贷款证券化与美国“两房”的区别

随着公积金贷款资产证券化的启动,越来越多的人担心是不是会出现美国“两房”式的危机。对此专家指出,一方面,与多年前美国实施的“零首付”有着明显不同,中国公积金贷款最低首付比例为20%,商业贷款最低首付比例是25%,中国楼市的杠杆率远低于美国;另一方面,银行对于还款人资质和收入水平有着严格审核,这就决定了我国的个人住房按揭贷款是银行业相对优质的资产。

据了解,房利美和房地美分别设立于1938年和1970年,是私人控股美国政府资助的特殊金融机构,“两房”本身并不向购房者提供住房抵押贷款,而是通过收购储贷机构等贷款人所发放的住房抵押贷款,从而稳定抵押贷款市场,并为抵押贷款市场提供流动性。

与美国“两房”不同的是,我国的公积金管理中心可以直接对购房者发放贷款。分析人士认为,尽管通过发行个人住房贷款支持证券募集资金的做法,与美国“两房”操作手法无异,但由于存在制度方面的差异,国外可能会有违约风险,国内可能性不是很大。

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(财编:root)