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房企利润率跌至历史最低 盈利模式持续性存疑

发布时间:2015-11-10 22:46来源:未知root字号:

在已经公布三季报的80家企业中,只有28家企业利润率高于10%,房地产行业已进入中低利润行业范畴。尽管房企营业收入在增加,但前三季度只有25家房企净利润上涨,大部分企业的利润率都明显下调。

“曾经拿过地王的公司都在感慨地价之高。”中金公司执行总经理宁静鞭对21世纪经济报道记者说。这是他近期与房企交流中最大的感受。

尽管已经历过多轮房地产涨跌周期,宁静鞭仍然担忧当前高地价背后的市场风险。用行业正常规律,他无法计算出地王解套背后的逻辑。

地价高成本风险的另一面是,开发商的净利润率已经跌至历史最低点。

中原地产研究部统计数据显示:截至目前已经有80家上市房企公布了三季报,其中包含万科、招商等标杆房企。80家房企总营业收入为4244.45亿,但合计的净利润只有343.5亿,净利润率仅8%。

利润困局

房企利润正在逐年走低。

中原地产监测数据显示:2013年房企平均净利润率达11.97%;2014年则为10%;2015年上半年跌至9.1%左右;2015年三季度再次下调,预期随着中小房企集中公布财报,整体房企净利润率将在8%左右。2015年将是房企首次出现行业平均利润率低于2位数的年份。

在已经公布三季报的80家企业中,只有28家企业利润率高于10%,房地产行业已进入中低利润行业范畴。尽管房企营业收入在增加,但前三季度只有25家房企净利润上涨,大部分企业的利润率都明显下调。

中原地产分析师张大伟认为,房企利润率下滑有多方因素影响。“销售难度加大,虽然全国一二线市场回暖,但三四线依然处于调整中,以价换量在持续;融资成本持续增加,对企业来说,对内对外融资的成本都吞噬了利润;土地竞争激烈,房企一二线拿地艰难,过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。在一二线城市出现地价超过房价而成交的地王比比皆是。”

以楼盘布局主要在三四线城市的雅居乐地产为例。标普分析师李俊文称,随着雅居乐清理库存,2016年利润率仍将受压。2015年上半年其毛利率从2014年的32%降至29.6%。同期库存减少10亿元人民币至2015年6月底的151亿元人民币。但是,管理层对土地收购显示出更为审慎的态度,这应有助于控制公司财务杠杆。

与此同时,一二线城市的开发商也饱受高地价风险。他们正面临“不拿地等死,拿地也会死”的困局。

以北京为例,由于地价高企,北京市新建商品房市场豪宅化非常明显。中原地产数据显示,目前已经入市单价超过10万的项目接近25个,预计在2016年将接近50个。

易居研究院分析师严跃进表示,从行业发展的角度看,净利润持续下滑,实际上和房地产行业高暴利时代的消逝有关系。大部分房企的经营思路仍局限在过去的商业策略,自然会在行业调整中比较被动。从财务角度看,部分财务数据的恶化可能会侵蚀盈利空间。比如对于很多房企来说,在去库存压力增加的情况下,存货的公允价值是在减少的。这和此类存货背后的土地价格高企、开发周期被延长、融资成本较高等态势有关。最后反映在计算净利润的公式中,会使房企的盈利能力持续被削弱。

盈利模式持续性存疑

找寻可持续盈利方式是房企不得不面对的问题。

中信证券研究部分析师陈聪表示,随着很多城市出现供给过剩和人口净流出,房地产企业愿意大规模投资的城市数目越来越少,而拿地资金却未见减少,于是地价竞争越发激烈。债权人和地方政府都偏爱资产和销售规模更大的企业,因此中等规模企业宁可牺牲部分盈利,也要追求快速壮大规模。同时个别城市顶级豪宅价格确实可以脱离周边普通住宅,但大量发展商集体聚焦这类小众产品,实际上面临风险。

陈聪称,如果房价可以大幅上涨,那么地价上涨并不会成为问题。可是全行业去库存意识已经树立,3·30和9·30政策推出至今,十大核心城市可销售资源不降反增,开发投资增速不断下降,供不应求局面已经很难出现。其认为房地产没有硬着陆风险,但企业传统盈利模式面临挑战。充裕的流动性可能无法创造供求缺口,不能推动房价大幅上涨,却又可能推动个别城市地价快速上升。陈聪认为一二线城市房价固然稳定,热销固然仍能持续,但传统的开发模式面临挑战,期待开发企业能找到新的出路。

但转型并非易事。

10月21日,碧桂园联合中国金茂以总价51.8亿元拿下丰台区花乡四合庄两块地,溢价率均超140%,综合楼面价2.9万元/平方米。这意味着碧桂园终于完成一线城市全面布局。但仅一天之后就有爆料称,由于金茂举牌的最终报价超过了碧桂园的授权价格,碧桂园有可能选择退出。截至目前,碧桂园集团仍对此事表示缄默,进京事件尘埃未定。

CRIC研究员朱一鸣称,与金茂不同,碧桂园是一家从三四线打拼出来的企业,非常注重成本控制和项目盈利。当拿地成本已经超过预算、最终产品又没有盈利把握的时候,碧桂园必然需要认真考量是否值得为该项目花费如此大的代价。可见,碧桂园的纠结主要源于集团新战略与盈利之间出现了冲突,究竟是战略转型优先还是盈利优先让碧桂园难以抉择。实际上,在房企发展的过程中,此类创新和盈利不可兼得的情况屡见不鲜。

朱一鸣认为,对于小型房企而言,盈利更为重要,否则将面临被市场淘汰的危险。尤其是当前行业进入新时期,包括恒大、碧桂园等龙头房企今年都并购了诸多中小房企,行业洗牌加速。

一家正在考虑企业长期转型战略的房企负责人对21世纪经济报道记者表示,他们研究了目前房企诸多转型模式,还没找到一条更明确的转型道路。而看到其他同行大多数的做法是,先进行各种探索,试探性向前走。

朱一鸣表示,改革创新需要代价,行事保守可能会在一段时间内让企业处于安全边际之内,但长期固步自封则会招致被市场淘汰的命运,而勇于突破则会使企业承受较大风险。企业应根据各自情况寻找其中平衡点,做出适合自己发展的判断。

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(财编:root)