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深圳楼市呈宽松信贷繁荣 2016房价上涨空间变窄

发布时间:2016-01-17 20:20来源:未知root字号:

刚过去的2015年,可谓是楼市政策红利年。从中央到地方,各项宽松政策全面为楼市“护盘”。

作为一线城市的深圳,2015年走出了迥异于北上广的曲线,在全国普遍低增长甚至负增长的情况下,依然一枝独秀,遥遥领先,新房全年上涨约40%。

深圳中原将之称为宽松信贷下的“另类繁荣”。进入2016年之后,不少购房者还停留在房价高增长的惯性里,在房产投资路上越走越远。

但深圳业内对于深圳楼市的过快上涨已经开始警惕。接受采访的多数人士认为,今年上半年楼市还可能惯性向上,但下半年若整体经济状况还处于低迷状态,就很可能高位盘整,甚至部分区域会出现降价。

宽信贷下的繁荣

根据深圳中原研究中心数据,2015年深圳新房成交量价齐升。全年成交面积超过660万平方米,同比增长 65%,全年均价增长近四成。

同时,深圳市规划国土委数据显示,2015年深圳二手房成交13.99万套,是2010年限购后的历史新高,较2014年增长109.7%。

深圳中原董事总经理郑叔伦表示,以极端比例测算,2014年11月份深圳新房均价2.6万,2015年11月份已经超过4.4万,房价增幅69%。

而2015年深圳全市二手住宅共成交约1064万平方米,是2009年之后首次突破1000万平方米,与2014年相比增长118%。二手房全年成交均价提升了59%,达到48239元每平方米。

深圳的地价与房价相比有过之而无不及。2015年年末,泰禾以高达7.99万元每平方米的折合楼面地价,一举成为深圳乃至全国的单价地王。

郑叔伦分析,2015深圳楼市的狂欢与其独特的经济、人口和供求关系等多方面条件不无关系。

深圳外来人口比例超过80%,其中大多数是年轻人。截至2015年末,深圳25-35岁人口比例为36.85%,而上海的这部分人群占比仅22.35%。

近年,金融业和互联网业的发展也使得人口结构在不断“换血”,含金量提升。新增人口当中,有资源及能力的人比例不断提高,同时高房价也让部分竞争能力较弱的人口被筛出。

“现在来深圳的都是高新产业的一些高管,或者是资本家,他们的购买力是超出想像的。”中原集团主席施永青说。

人口不断流入也带来了大量新增需求,且人口增长速度远远超过建房体量。这与深圳有限的房屋供应产生矛盾,“深圳的供应其实不多,去年算下来7万多套房,深圳是一个约有2000万人口的城市,每年新房只有6万多套,肯定不够。”郑叔伦说。

但一个疑问是,上述因素在2013-2014年同样存在,为何没有带动如此规模的上涨?

多位深圳业内及开发商人士指出,引燃这样的楼市,宽松调控政策功不可没。2014年“930新政”和2015年“330 新政”都催生了一大批购房需求。

“930新政是去年深圳房价上涨最重要的原因。” 深圳链家市场研究中心总监肖小平说,该新政刺激了换房需求。实际上,在去年的购房群体中,只有1/3是新入市的购房者,其余2/3为换房族,而这个群体在整个2015年中处于非常活跃的状态,一边买一边卖。肖小平表示,正是这种换房游戏以及高杠杆,导致了深圳楼市如今状况。

货币和信贷政策是另一大助力。央行自2014年11月以来连续四次下调存款准备金率,六次下调基准利率,大量资金涌入楼市。深圳银行界人士预计,2015年深圳住房贷款余额预计会超过6000亿。

2015年是深圳楼市热烈的一年,量价齐升,置业者集中入市,不少需求提前释放。在宽松信贷政策下,购房者动用住房贷款的高杠杆行为增加,深圳链家的统计数据显示,2015年,深圳91.2%的置业者选择贷款买房,达到了近年来最高值,比2014年增加3.9%,其中平均贷款成数达64.6%。

此外,由于房价的不断上涨,深圳投资风气盛行,投资型置业比例也在增加,且有部分置业者充分利用金融“杠杆”购房。综合中原、链家等机构数据,分析购房人群可发现,2015年深圳投资置业占比高达26.7%,比2014年增加3.0%,更是2011年的3倍,其中个别月份投资超过30%,同时有不少跟风者入市期望短期获得收益。

但伴随而来的,是房价抬升给购房者带来更大的月供压力。在2015年,深圳楼市出现了用现金供房的现象。这类人群认为自己未来的收入足以支撑月供,当下则留出一年甚至是三年的现金用于月供。

肖小平指出,用现金来供房是不安全的;这部分现金不一定会存在银行,大部分人用这笔资金进行再投资,分分钟可能会被蒸发掉。

房价上涨空间将变窄

2016年,深圳楼市是否将持续这种形势?深圳业内人士目前倾向于认为,2016年楼市降温是大势,房价上涨空间将变窄。

对于2015深圳房价近40%的升幅,施永青认为有一定的泡沫存在,“2015年其他城市大概是15%左右的升幅,深圳超升的25%里面,我觉得有15%是有实际支撑,另有10%是兴奋过度的结果。”

施永青认为,一线楼市和宏观经济之间出现了“跷跷板”效应,“经济不是太好的时候,一线城市房价反而升得快;经济转好,增幅就会压低。现在因为经济下行,政府才不得不重新依赖房地产方面的动力。”施永青分析,因为国家的货币政策在2015年是宽松的,所以会出现一线城市逆市上涨的情况。

但当前经济现状已经接近2008年金融危机水平,一旦数据继续下行,深圳楼市也难独善其身,楼市将受其拖累。

施永青提醒,深圳市场的特色是调整较快,敏感度较高。同时,深圳楼市投资者的比例相对高,“投资者可能一刹那之间改变了看法和行动,风险比较高。我觉得现在需要谨慎一点,找机会减持,减少借贷比例”。

施永青通过自己对资产配置结构的调整予以解释,“我一贯的资产分配是4:3:2:1,就是40%是房地产,30%是股票,20%是债券和现金,10%是贵金属。但是,在香港,我的资产比例做了一个调整,改成3:3:3:1,就是房地产从4成改成3成,增加了债券和现金的部分。”

但同时,施永青也表示,他对深圳楼市仍有信心,“现在是反映未来,如果现在的势头不变的话,我认为起码今年还是会好的。”

郑叔伦也预测,2016年上半年深圳房地产市场将大概率继续惯性冲高,延续2015年的高涨势头。2016下半年,楼市涨幅将更多取决于全球经济复苏能力及中国经济转型结果。

链家市场研究中心总监肖小平认为,在相关政策没有较大变化的前提下,预计2016年成交会高位回落至8-9万套的正常水平,房价涨幅在15%到20%。

深圳一位资深投资客则判断,在过去的2015年里,想换房的人换了,凑热闹的也凑了,深圳楼市已经透支了未来1-2年的购买力。“我对今年上半年的市场相对乐观一点,但对于下半年不怎么乐观,好的话,高位盘整,有价无市;差的话个别项目还会出现下跌。”

(财编:root)