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前5月中国经济数据公布 房价今年会暴涨吗

发布时间:2015-06-18 10:07来源:未知root字号:

核心提示:近日,中国公布了前5月中国经济数据,整体下滑趋势仍存在。但作为经济主要寄托的楼市地市交相升温,再次引发人们猜想:楼市已经筑底了吗?中国房价今年到底会不会暴涨?

5月,广州新房成交网签量达到9313套,创下今年新高,这也是自2010年以来的同期最高水平;北京纯商品住宅成交量环比增加超三成。

研究中心的统计数据显示,深圳一手住宅新推、在售项目价格升幅显著,助力5月成交均价非结构性走高,新房库存显著下降;二手住宅市场成交量、成交价格也稳定上涨。

近期投资客重返市场势头明显,深圳二手房成交中投资客比例已近三成,达到28.1%。而在去年市场低迷期,投资客的比例只占一成。

6月,土地市场也热起来了。上海再现总价“地王”,杭州住宅用地溢价率回升,一线城市平均楼面价又创单月历史纪录。

6月初,华润华发联合体以87.95亿元拿下上海闸北地块,地块楼面价38061元/平方米,刷新了其自身于3月创下的上海总价“地王”纪录。同日,招商平安联合体则以高达2.3万元/平方米的楼面价,竞得宝山大场镇地块,创出近90%的高溢价率。

不仅是一线市场,杭州、苏州等二线市场也在6月初集中推地。杭州西溪湿地旁低密度住宅地块楼面价9975元/平方米,溢价率33%,成为2014年春节以来杭州溢价率最高的住宅用地。

从去年11月起,一线城市土地市场就开始升温,截至今年1月,标杆房企土地交易额连续3个月突破300亿元。特别是今年1月,一线城市成交土地出让金超过531亿元,其中,5宗住宅用地成交的楼面价高达每平方米17353元,创下历史纪录。

“3·30”房贷新政出台后,一线土地市场在4月再度上扬,并于6月初爆发。据中原地产研究部统计数据显示,6月首周,一线城市合计签约住宅土地6宗,平均楼面价高达21010元/平方米,创造了单月历史纪录。

去年10月以来,公积金贷款门槛降低、额度提高,央行连续降息降准,二套房贷首付下调,以及营业税免征期5年改两年等楼市利好政策频出,降低了购房者的买房成本与贷款难度,刺激了改善型需求入市。

国家统计局数据显示,今年1至4月,4个一线城市商品房销售额由一季度的下降10.1%转为增长5.3%。

然而,持续多轮救市,成就了深圳楼市的暴涨和部分热点城市的回暖,却不能挽救众多三四线城市楼市的衰落。

“市场差距越明显,楼市低迷的地方救市政策出台就会越频繁。”中原地产首席分析师张大伟说,近期各地纷纷调整公积金额度,主要原因仍是为了救市,但从库存、人口流入等因素看,刺激政策对一二线城市影响相对较大,而三四线城市楼市整体降温的趋势依然难以改变。

中国国务院发展研究中心一位负责人表示,目前,由于一线城市之间、不同区域之间出现高度分化,这种趋势已引起中央相关部门的重视,预计未来对地方房地产市场的调控手段还会有所改变,对于过热区域,不排除再次出现政府介入干预的可能。

而对于那些全国性布局的房企来说,由于区域发展极不均衡,楼市分化带来的经营风险正逐步加大。

张大伟指出,2015年来,全国主要城市楼市的特点是:成交复苏,一二线明显上涨,分化严重。

他认为,购房者对购房行为的决策除了居住需求外,最主要的是对房价的预期。影响房地产价格的主要是经济调控政策,其中影响力最大的是信贷政策,信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。

3·30新政正是从信贷方面着力,释放了二套房需求。由于后续房地产刺激政策还会有多种可能性,包括降准降息继续在二季度都有出现的可能性,购房者入市的积极性的确在提高。

但这种刺激基本只会出现在一二线城市。总体来看,目前除了深圳,全国大多数城市房价仍然没有明显上涨现象,或者仍然处于同比或环比小幅下跌状态,说明大多数城市仍然处于去库存阶段,仍然没有明显复苏和好转。

“从2014年开始,北京和上海楼市从供求关系总量上已经基本达到平衡,在最严限购和信贷政策下,楼市中的投资需求已经很少,价格也相对稳定。因此在价格上不具备大幅上涨的基础。”同策研究机构总监张宏伟表示。

与北京、上海不同,深圳楼市的供求关系是四个一线城市中最为紧张的。深圳市房地产研究中心提供的数据显示,截至2014年末,深圳市常住人口的住房自有率仅为30%,与北京和上海的约70%的数据相去甚远。

“广州的库存压力最大,因此在2014年的楼市调整中,四个一线城市中广州的房价跌幅最大。而在本轮政策刺激下,广州楼市虽然也有所好转,但房价远未回到历史最高水平。”合富房地产经济研究院院长龙斌如是说。统计数据显示,今年4月广州住宅库存套数超过15万套,创历史月度新高,去化周期为26.1个月,远高于北上深等其他一线城市。

同策咨询研究部预计,到了下半年,当前库存去化周期在15-20个月之间的城市,比如重庆、杭州、武汉、福州等,库存去化周期将回落至15个月以下,去库存的压力将进一步减轻,短期市场基本面将回归合理。

住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,中国房地产市场已经从过去总体偏紧、部分地区过紧,发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。

“当供给远快于需求时,很难出现2009年那样的楼市暴涨。即便是北上广深等供应偏紧的一线城市,也有限购政策在控制需求规模,从而有利于抑制楼市过快上涨。”

有人说,现在政府把房地产当做中国经济增长的关键所在,为了使生产总值增长的速度保持在7%左右,必须让房地产坚挺。

中国社会科学院研究生院教授曹建海称,虽然房地产投资可以带动多个行业发展,但实际上这些行业多属对于资源和自然环境压力较大的重化工业,与中国新常态下追求的创新型增长方式并不一致。国家为防止地产泡沫破裂,虽然促进了经济的稳定,但也给经济结构调整和经济转型带来较大的延滞。

中国官方媒体《人民日报》发文称,随着经济增长步入中高速阶段,房价暴涨暴跌的基础不复存在。

在行政手段逐步淡出、市场力量日渐显现的当下,个别特大城市的房价在合理区间正常波动,而整个行业将会平稳健康发展。

从全国看,大部分城市的房地产供过于求,特别是三四线城市,前期扩张的步伐过快,新城新区的规划过于超前,甚至出现了“楼比人多”的“空城”“鬼城”。

消化这些过剩的行业库存,专家普遍预计需要较长的时间,短期来看房价不跌就不错了,没什么暴涨的余地。

另一方面,一线城市、特大城市的房地产市场,确实迎来了“小阳春”。40个重点监测城市的销售面积与开发投资,提速都非常明显。

其原因,一是经济走势逐渐筑底,二是流动性适度宽松,三是“限购”“限贷”政策的调整释放了观望许久的“刚需”。

在新型城镇化的大背景下,北上广深这类“巨无霸”城市的房价,难免存在一定的上涨空间。

所以,在经济下行压力加大的背景下,稳增长措施需更全面地考虑化解楼市风险问题。

中国国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为,为稳定经济增长,实行稳健的货币政策特别是低利率政策时如不采取相应的对冲措施,可能引发房价泡沫风险。

“因此,在经济增速放缓阶段运用货币政策工具时,要重视研究出台能够对冲利率政策调整对房地产市场影响的政策工具。”

从对实体经济的影响看,房价多年来的上涨带动了房地产投资的快速增长,房地产投资的增长又带动地方提高卖地收入及财政收入预期,直接刺激了地方融资平台规模的扩张,导致大量无效投资和地方债务的飙升。

其次,在高房价的吸引下,众多民营企业跨界进行房地产投资,房价下行资产缩水加之信贷资产期限的错配,许多企业陷于老板跑路的债务危机;

再次,在居民消费增速趋缓的情况下,房屋租金上涨,加之电商的夹击,导致大量实体店铺破产,严重影响生产活动与销售活动的渠道畅通。

长期来看,以下几种因素可能严重影响房价走势:首先,经济趋缓导致的居民工资性收入增长减缓,还有一些人因灰色收入大幅减少,很难像过去那样动辄拿出数百万元现金投资购房。市场需求将净化为绝大部分为居住需求,住房供过于求及房价回落将在相当长的时期持续。

其次,随着房价调整,房价上涨的预期被打破,房地产业吸引大部分社会资金的魔力将被打破。而且,可能出现资金从房地产业大规模流出的局面。

最后,房地产制度改革包括农村土地改革、不动产信息登记及房地产税的出台,都有可能成为压塌房价居高不落的最后一根稻草。

从长期看,房价回落可以促使住房需求增加,房地产市场尽管不会崩盘,但房地产商所憧憬的房价持续上涨的局面,恐怕一去不复返了。

与此同时,特大城市的“限购”政策毕竟还没放开,购买力相对受到限制。同时随着投资渠道的多元化,人们对房子的投资、投机性需求在下降。

更何况,贷款新政、公积金新政倾向于保障基本需求,保障房、自住型商品房的入市也在分流部分“刚需”。

当然,随着工资水平、财产性收入的日益提高,居民购买力绝对水平还要上升,稀缺的地段、改善性需求以及学区房等,难免受到追逐、热捧,这就只能交给市场来决定、来调节。

不过,值得注意的是,未来的十年、二十年、三十年,中国房地产业还将是国民经济的支柱产业。

第一个理由,包括房地产业在内的城市建设力量产业的规模速度和质量,决定着中国国民经济未来十年、二十年发展规模经济速度和质量,我们依靠刀枪不入战胜不了洋枪洋炮。

第二个理由,消费结构升级一定需要一个物质基础,这个物质基础就是由住房条件改善提供,由越来越多的人住到城里提供,离开了这条,中国经济发展将没有动力、没有消费、没有扩大内需的指向。

第三个理由,当万万千千老百姓抱怨说“凭什么我买不起房子的时候”,人们正在希望成为有产阶级,有产成为社会利益诉求的重要取向。

什么叫全面的小康社会?全面的小康社会就是大多数人有产的社会,房地产业实际上正在为老百姓进一步富裕提供机会和物质条件。

最后,房地产业的发展是推动中国改革新的动力。过去十年改革中,迟迟未获得多大进展,现在城和乡劳动力就业,完全在封闭的市场中自发竞争,土地和资金是房地产最比重的两个要素,而在过去十年改革中未见多少进展。

房地产业将是进一步改革最重要的推动力,对市场优化配置资源最大。

(财编:root)