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孙宏斌半年甩1000亿为何不差钱?和多家央企国企合作开发

发布时间:2017-07-21 14:20来源:新浪root字号:

  半年狂甩1000亿 孙宏斌为何不差钱?

  来源:南方周末

  (本文首发于2017年7月20日《南方周末》) 

  链家、乐视、万达,大小标的通吃,一概收入囊中。2017年以来,孙宏斌用于收购土地和投资的钱,已达1000亿元。

  虽然孙宏斌一贯重视高周转、现金流,但究其不差钱的原因,还在于其和多家央企、国企的合作开发模式。融创现有240个项目,据不完全统计,至少有1/5的项目,融创是与保利、方兴地产等规模较大的央企、国企合作的。

  2017年7月18日下午,融创中国董事长孙宏斌在北京华贸的丽思卡尔顿酒店接受媒体群访时承认,与万达的这笔大交易引起银行风控部门的重视,银行在排查融创的融资。但他表示,“这十分正常,银行要是不排查、不做尽调,反而是失职”。

  同日,受此消息影响,融创中国(01918.HK)2019年12月到期债券价格跌破面值,创下2014年12月发行以来最大跌幅;融创的股价也一度跌逾13%,而在过去一年,融创的股价已飙升了220%。

  此次股债双杀前,孙宏斌通过投资链家、乐视、万达等一系列大手笔项目赚足了眼球。据评级机构标普测算,2017年以来,融创用于收购土地和投资的钱,已达1000亿元。

  许多人惊呼--顺驰又回来了!对于这种说法,孙宏斌则在数个场合表现出甚是反感。顺驰是孙宏斌在1994年创立的第一家地产公司,曾靠擅长现金流管理而快速超越对手,甚至剑指万科,但在2006年宏观调控时,因现金流枯竭而转卖他人。

  前半生屡战屡败,屡败屡战,如今55岁的山西人孙宏斌东山再起,出手豪阔,他是如何撬动千亿资本的?

  “素怀大志” 

  擅长二级市场并购的融创,就像一条嗜血的鲨鱼,正不断吃下那些味道鲜美、体积庞大的羸弱猎物。2017年刚刚过半,融创就已豪掷1000亿。

  “孙宏斌是土地的好友,一向看好土地增值前景。”或许是最近融创激起的水花太大,谢绝媒体采访许久的兰德咨询总裁宋延庆,也有了一些交流的兴致。他对南方周末记者说,在现如今调控政策之下,地方政府一般会将大块土地拆分成10万到15万平米左右再出让,至少可以避免出现总价地王。但这样对于每年要上一个台阶的大开发商来说,拿地就太累了,还要面对节节升高的“面粉”价格。

  而以此次融创收购13座万达城为例,宋延庆说,相当于万达把拿地的“麻烦事”都帮融创解决了,融创只要拿钱,再调准项目开发的节奏就行。

  融创正再度冲击中国最大的房地产企业。据媒体统计,融创的土地储备量已经在2016年的基础上增长了50%,超过15万亩。这一土地储备量虽然与恒大、碧桂园还有一定差距,但已逼近万科。

  “在规模上,融创‘素怀大志’。”宋延庆说,十年前面对王石,孙宏斌就敢当面叫板争第一。

  那是在2003年的中城房网论坛上,轮到孙宏斌发言时,他先东拉西扯侃了一段,最后说:“我们的中长期战略是要做全国第一。”说罢看了一眼坐在不远处的王石,继续说:“也就是要超过在座的诸位,包括王总。”王石当时不假思索地反驳道:“你不可能这么快超过万科,是不是要注意控制风险?”

  孙宏斌的顺驰公司最终倒在了2006年。不过孙宏斌从没有否定过顺驰高周转的模式,也从没想过减小规模。他说过,顺驰错把规模看得太重,一定要做第一、第二,后来他已经不再看重规模。但他也承认,规模变成了一种实际需要,因为不到一定规模,资本市场不认可,融资成本下不来。

  顺驰是在联想创始人柳传志的帮助下成立的。孙宏斌25岁时,曾被柳传志看作是联想的接班人,30岁时又被这个无限赏识他的人以挪用公款的罪名送进了监狱。

  曾有记者问孙宏斌,经历过前半生的起落,性格有没有什么变化。孙宏斌答:“性格?变不了吧,性格很难变。”开始大量并购以后,孙宏斌已很少再发微博,至今置顶的一条是在2016年,他的小儿子在美国夺得了网球“橘子碗”16岁组的冠军。

  与央企合作的奥秘 

  现金流是孙宏斌最为看重的指标,这一点也被李嘉诚反复提及。

  按照一般会计准则,货币、应收账款和应收票据、存货、短期借款和应付账款,能够体现一家公司的活力。这几项指标相加意味着,一家公司在什么都不做的情况下,是否仍然可以生存下来。

  融创尚未披露2017年年中业绩,从融创2016年的财报来看,上述几项指标相加,超过2000亿。

  “融创是高周转模式的典型。”一位接近融创的地产人士告诉南方周末记者,融创的现金流较好,主要是因为销售额高且销售回款率较高(90%左右),比如1500亿销售额,现金流入1350亿左右。另外,据他了解,“融创有集团层面的‘统一资金平台’,资金可在内部调配。”

  之所以销售回款率高,一些融创的合作伙伴都回答过这个问题。

  2011年,融创和保利开始携手。双方通过合资成立公司,共同开发了北京、天津和上海的多个项目。比如北京保利融创房地产开发有限公司曾以10.6亿元竞得北京大兴亦庄宅地,后来建成北京枫丹壹号。

  在合资公司中,保利往往处于控股地位,具体项目则由融创操盘。以北京保利融创房地产开发有限公司为例,保利(北京)房地产开发有限公司占股50%,北京融创恒基地产有限公司占股49.5%。

  在保利2016年的年报中,包括北京融创恒基地产有限公司在内的多家融创系公司,均出现在保利的应收账款方里。按金额计算,北京融创恒基地产有限公司因欠保利17亿,排在应收账款方第二多的位置上。

  保利在年报中解释,包括融创在内的应收款对象,均为保利“子公司的合作方股东”。“在子公司有资金结余的情况下,为提高资金使用效益,各方股东按约定比例调出资金使用,由于股东之间相互制约、权利义务对等,因而未计提坏账准备。”

  融创主管财务的人士曾向媒体解释过,这些显示为欠保利的钱,其实是融创和保利按照股份比例提取的地产销售款。因为房地产项目总体是由保利合并报表,所以显示为融创欠合资公司款项。他还表示,地产项目注册资本金高,前期股东又按各自权益进行了大量投入,若等项目竣工验收才分配利润,会造成资金沉淀太久。

  在融创的报表中,这些资金对应为“应付关联公司款项”,2016年底,“应付关联公司款项”高达516亿。这些资金不仅为融创提供了现金流,而且涉及关联公司和合营公司的应付账款无抵押甚至免息。

  亦有合作伙伴向融创提供低息借款。比如2014年6月25日,方兴地产(已改名为中国金茂,00817.HK)曾发布公告,双方合资公司方兴融创,同意按照股东各方所持方兴融创的股权比例,向其股东提供借款。方兴地产是央企中国中化集团旗下的房地产和酒店板块的平台企业。

  方兴地产曾不止一次向方兴融创提供借款。借款额度也节节攀升,从7亿提高到了12亿。每笔借款的实际利率,以中国人民银行不时公布的金融机构三年期人民币贷款基准利率为基础,在上下50%的范围内浮动。

  财税专家李明俊解读过方兴地产的这种做法,他认为,借款的实质仍然是用销售额为子公司输血--项目公司销售不错,有了资金结余,却无法消化多余资金,但又不能以利润分配的方式返还给股东,所以方兴地产就采取了这样一个财务手段,在集团内部将项目资金调动出来使用。

  南方周末记者梳理了融创现有的240个项目,据不完全统计,至少有1/5的项目,融创是与保利、方兴地产等规模较大的央企、国企合作的。合作较多的对象还包括葛洲坝、天津泰达、浙江信达等,合作项目一般体量巨大。

  孙宏斌亦谈及与央企、国企合作的好处。他说,与首钢集团、方兴地产等国企合作的便利是“省事”,“因为我们和他们合作,都是让他们控股,贷款也都是他们管”。

  孙宏斌的妥协 

  尽管与孙宏斌一样看重现金流,但李嘉诚的公司,资产负债率很少超过50%。融创2016年的资产负债率为121.52%,借贷总额1128亿,银行与其他借贷是融创的主要融资渠道。

  2016年11月23日,孙宏斌在“中国不动产金融年会”上有过一次内部演讲,他认为,“去杠杆、去产能、去库存”的时候,对于好企业,银行更愿意借钱,所以融创杠杆反而会增加。

  2017年7月17日,孙宏斌在乐视股东会上当选非独立董事,虽然略显疲累,但仍与小股东们合影、自拍。因为讨债者的围追堵截,问答时间仅有15分钟,孙宏斌依旧重申了过去一直在重复的话:“融创依然不会降低负债率,账上还有现金,如果负债率降下来,企业就没法发展了。”

  然而就在第二天,融创遭遇股债双杀。据界面报道,从建行总行了解到,融创已经过会准备代销的产品直接被喊停,此外,近期融创一个15亿元的信托项目放款也被紧急叫停。上交所也公布,融创100亿元公司债被中止。

  孙宏斌于当天召开了小型新闻发布会,就在他为了并购万达城,临时驻扎的北京华贸中心丽思卡尔顿酒店。他回应称,融创跟万达的投资并购之后,各个银行就已经开始排查。很多银行跟融创和万达,以及13个万达文旅项目都有交集,银行不关注是不对的。未来两周,他将会继续和银行一家一家沟通,从目前沟通情况看,银行大多表示理解和支持。

  针对百亿公司债被中止一事,孙宏斌回应称,这是融创主动撤回的。

  过去一年以来,融创的债券和股价一直呈现出一种相反的态势--在香港交易的美元债不断下挫,股价则在过去一年内飙升了220%。

  彭博社认为,这种反差表现了投资者结构的不同。美元债的投资者主要是境外机构,他们更关心偿债能力;而港股通为融创带来了大量南下资金,这些资金看好融创的土地价值。

  对于海外投资者,孙宏斌曾在年初的一次投资者交流会上称,自己以前对香港和海外投资者很客气,现在连业绩发布会都不想去了,“海外投资者那些木头脑袋让人失望!”

  或许股价同样遭遇下跌是孙宏斌所不能接受的。酒店里的孙宏斌不再像过去一样,把看重资产负债率的投资者称为“看不懂融创的人”,而是披露了万达系资产有450亿负债,并小心翼翼地说:“(万达系资产)并表之后可能对融创的负债率有些影响,但影响不大,今年会是融创负债率的拐点(下降)。”

  2017年7月19日,融创和万达在北京万达索菲特酒店举办签约仪式。原定于下午4点的签约仪式,被推迟了1个小时。富力地产临时加入了签约,代替融创接下了万达的酒店资产。

(财编:自江)