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源地置业:社区商业如何做好市场分析定位

发布时间:2015-11-23 22:01来源:未知root字号:

  


    社区商业是一种以社区范围内居民为服务对象的,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业是城市商业空间中一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需要,这些服务是具有综合性和便利性的特点,但不一定是廉价的。因此,社区商业是具有稳定的市场基础,并随着居民收入水平的提高,而得到一个更大的发展。

    做好社区商业的市场分析定位势必会影响社区商业的前期选址和未来经营,那么做好市场分析定位应着重考虑哪些要素呢?

    第一, 周边人口统计。

    关注社区商业商圈内的人口是做好社区商业的市场分析定位的重要因素,社区商业的商圈的辐射范围远远小于商业街和大型购物中心,其商圈的范围更倾向于以点为核心的集中性辐射,以店铺坐落位置向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围。顾客的购买便利、店铺的经营水平、区域中的有效客源和零售网点的集中化程度构成了社区商业的商圈空间。一个聚集大量常住人口并具有较高消费水平的地点,其商业价值是不言而喻的。衡量一个社区商圈内的人口规模,衡量的标准或许可作为这一问题的参考:



    急速成长的地区:人口年增长率3%以上;

    成长的地区:人口年增长率1—3%; 

    停滞的地区:人口年增长率0—2%;    

    衰退的地区:人口年减少率0—2%;   

    自然淘汰的地区:人口年减少率2%以上。

    人口年增长率在3%以上的地区,由于人口规模增大,人口的消费需求相应必然要增高,因而社区商业如在这里选址必将会取得更好的市场效益。

    第二, 周边消费群特征分析。

    社区商业所在区域内不同年龄、不同性别、不同职业、不同家庭组成对商业经营业态有着重要的制约作用。不同年龄段的消费者对商业需求是不同的。一般说来,以中青年为主的社区具有最大的消费潜力。对于社区商业的选址来讲,衡量区域内的消费潜力可以从三个方面考虑:首先,区域内年轻白领人群的聚集程度;其次,家庭年均收入水平及增长幅度;最后,区域内人群的消费心理和习惯。社区商业的消费群体的工作状况也很重要,社区中工作的人群越多,则消费潜力越大。不同人群的教育文化背景同样会影响他们的消费观念,教育程度较高社区对于时尚用品、儿童教育、文化商品等有较强的购买欲望和消费能力,他们更重视经营的特色和品味,对价格的敏感程度不是很高。消费群体的家庭组成情况,对于社区商业或服务的需求也会有不同的偏好,家庭在不同的周期内,会由于孩子的出生、人口的增加、老人的赡养等问题影响其消费水平。 


   第三, 竞争对手分析(现有及潜在的竞争对手)。

    社区商业在选址时必须分析区域中现有店铺的数量、规模及分布情况。特别是不同店铺的日常经营状况,社区商业过少和饱和都是不利的因素。店铺过少,很难满足区域内消费者的多样化需求;店铺过多,会导致每家店铺经营利润下降。我们可以借用消费饱和指数来分析区域内商业的竞争程度,同时也可以比较预租店铺成本的高低。消费饱和指数的计算公式为:饱和指数=消费需求/经营面积。饱和指数告诉我们一个区域中某种商品或服务的需求饱和程度,显示了区域内商业竞争的激烈程度,考虑店铺自身经营的差异化程度也是我们不应忽略的因素。

    第四, 周边人车流量统计分析。

    随着商业地产的逐渐成熟,社区商业开发得到了巨大的推动,国内的社区商业设施向着成为一种:综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所;为社区居民创造沟通交流、休闲娱乐场所的方向发展。社区商业提供的服务主要是满足社区居民需要的日常生活服务,社区商业“因住而商”,立足点是全面迎合社区消费特色,满足社区居民基本生活消费需要。它的服务人口一般在5万人上下,服务半径一般在2公里左右,使得居民可以实现步行5-10分钟到达。



    第五,周边商业业态的统计分析。

    社区商业市场分析定位还需关注社区商业业态的统计分析。社区商业中心普遍位于小区的中心位置,业态大致分为餐饮业、零售业(超市、药店)、金融服务业(银行)、旅游业(宾馆)、美容美发业、洗染业、制衣业、五金装潢业、娱乐业、体育健身业等。社区商业想要合理发展,势必要以创建合理业态、统一招商、连锁经营或加盟店入驻、积聚人气、统一管理的方式存在。要求必备的商业行业种类有:早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、服装加工等。要有名牌企业的连锁超市、24小时便利店、政府推动的放心食品零售门店、放心早点快餐连锁店和放心茶店等正规企业的连锁店,既能满足传统的衣、食、住、行需要,又能适应新型的消费需求。

    第六,周边市政规划分析。

    做好社区商业市场分析定位还应重点关注社区商业交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织。保证社区商业周边车辆到达和离开的车流动线便捷顺畅,正常情况下不致形成交通拥堵;机动车与非机动车有序停放,结合当地居民购物出行习惯等因素,合理规划机动车和非机动车的停车位数量,满足购物顾客及社区商业送货车辆的需要。在社区商业选址和定位时应着重关注社区商业周边的公交车站点,社区周边的公交站点及公交线路的始发时间、行驶区间都会影响社区商业的业态组合及招商合作。我们应把它作为重要的参考依据。目前,部分社区开行了社区至周边地铁、交通枢纽的公共接驳车辆,如能够让接驳车辆在社区商业主入口附近设立站点对社区商业经营是十分有益的。社区商业同时还应满足出租车临时停靠,以及方便残障人士的无障碍通道。



    第七,商业物业条件分析。

    社区商业功能以便利和服务为基本点,社区不论规模大小,零售功能是必须的,居住人群需要在项目的社区商业中解决基本需求,同时针对居住人群的生活习性,社区商业将形成为住户提供针对性生活服务的功能,社区商业内同与商业建筑形式的匹配,对于社区商业发展有积极促进的作用。在社区商业开发或社区商业选址过程中应充分考虑社区居民对社区零售功能和服务功能的需求,并根据可能进驻的业态商家的物业需求来开发、选址、招商,特别是社区商业中必须具备零售、服务功能商家的基本物业条件如需求面积、楼层选择、展示面、层高要求、能源需求等要着重考虑。根据以上原则做好社区商业的业态组合,相互搭配,互相带动,既能完善功能又能良好的收益。

    为备战社区商业这一蓝海,源坤控股集团旗下源地置业已将挖掘社区商业领域的投资机会提升至公司战略高度,通过专业化的坤裕基金服务团队,聚焦社区商业的投资、运营及服务,整合全国最优配置的社区商业资源。
   
    目前,源坤控股集团旗下源地置业的社区商业价值链运作思路是以开发商为龙头,整合运营商、零售商、金融业和商业服务企业而形成的价值增值过程。也就是说,通过社区商业地产开发、社区商业运营以及商品服务等三项要素,围绕社区商业的形成、运营、发展、升值,实现社区商业的规模化和产业化。

    此运作思路是让商业地产与资本有效衔接,让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准,各业态的相互补充,让彼此的发展有了更强的生命力。

    相信,在未来,社区商业这一新模式的开始,或将成为撬动商业地产营销、开发既有模式的新变革未来会有更多的项目参与其中,在行业内也势必形成一个可持续的良性循环,来真正实现社区商业的繁荣。

(财编:root)