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复苏在望 地产行业“有戏唱”

发布时间:2015-02-01 20:41来源:未知root字号:

蛰伏已久的房地产市场近日消息不断。本周三(1月28日),一条“连续足额缴存满3个月即可提取公积金付房租”的消息传遍微信,“小伙伴们”的兴奋之情瞬间充斥朋友圈。另一则消息更加给力——相关数据显示,A股市场142家房地产公司中,有18家公司的前十大股东中出现了险资身影,涉及11家保险公司。“屌丝”兴奋,“土豪”出动,低调了1年多的地产行业,这次是不是真的“有戏”了?

公积金新政助推去库存

本周三,住房公积金制度改革再跨一步。住建部、财政部、人民银行联合发布通知:即日起,职工连续足额缴存满3个月,本人及配偶在缴存城市无自有住房且租房的,可提取双方住房公积金支付房租;租住公租房,可按照实际房租支出全额提取;租住商品房,各地根据当地租金水平和住房面积确定提取额度。

这是继2014年10月9日三部委联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》降低住房公积金贷款门槛后,三部委再度联合出手。

此次新政的调整重心由之前的房屋买卖市场转向房屋租赁市场。“作为提高职工住房消费能力的福利性工具,住房公积金的设计初衷在于更好地解决缴存职工基本住房问题,然而,在城市房价飞速上涨的地产黄金十年里,中低收入者早已无法负担高昂的购房费用,租房成为了更现实的选择。”国海证券分析师孔令峰向记者表示。

此前公积金的主要功能是发放购房贷款,这导致大量承担不起首付的职工无法使用公积金购买住房,其住房公积金在被强制缴存后只能存于公积金管理中心而无用武之地。再加上可用额度提升严重滞后于房价的上涨、提取条件苛刻等问题,造成住房公积金使用率低、闲置资金规模大的现状,一定程度上背离了住房公积金的设计初衷。

孔令峰称,随着此次提取条件的放宽,住房公积金用途方面的规定将更加多元化,职工住房消费能力将得到本质上的提升。

不仅如此,有业内人士认为,此项新政还有利于规范我国住房租赁市场,从而盘活存量,在销售端数据尚未完全回暖之际提振市场热情。

与此同时,此举也是住房公积金改革不断走向深入的重要信号。“随着住房公积金使用范围多元化的落子,下一步预计将继续推广全国范围内的住房公积金缴存异地互认,实现资金池互通。”孔令峰预计,资金跨地区流转机制的建立将有效促进公积金贷款的区域结构性变化,长期来看将助推高库存城市的去库存化。据记者了解,此前长沙、合肥、南昌、武汉已于2015年1月1日起实现了住房公积金的异地互认。

基本面曲折不改地产股前景

不过,相对于公积金政策对需求端的利好,地产市场的基本面还是略显颓势。进入1月份以来,全国重点城市房屋成交量环比出现持续下降。数据显示,截至1月25日,Wind资讯跟踪的30个大中城市日均成交面积环比去年12月份下降了34.6%。成交环比大幅下行引发了投资者对房地产行业后续基本面能否回暖的担忧。

对此,不少业内人士认为,淡季因素是成交环比下行的主因。“这主要是因为去年年底冲高回落,加之临近2月份春节,开发商鲜有营销活动和推盘动力,才使得基本面相对平淡。”平安证券分析师王琳表示。

平安证券的跟踪数据显示,重点城市近两周周均推盘都维持在4000套低位,较2014年均值下降了40%,不及去年年末周推盘量的三分之一。此外,上门量数据也反映出淡季特征。世联行数据显示,最新客户上门指数为87.5,低于2014年均值17.7个百分点。

“本轮降息时间为2014年11月22日,与2011年至2012年降息、降准周期开启时点基本相同,从上轮基本面复苏的演变来看,成交恢复同样也会存在反复。”王琳称。

历史经验表明,短期基本面有所反复不会改变中长期向上趋势。数据显示,2012年1月份前三周,30个重点城市成交同比分别下降51%、48%和72%,全月成交同比下降69%,但这并没有影响行业基本面转好的趋势——2012年3月份,30个大中城市成交环比、同比分别上涨了66%和60%,“小阳春”行情明显。

“站在目前时点,投资者无需过多在意1月份成交数据的波动,春节过后3、4月份成交表现才是验证基本面复苏的重要窗口。”王琳向记者表示。

除了基本面,投资者的安全屏障还来自于估值。尽管地产行业整体PE水平已由降息前的14.3倍提升至目前的19倍,板块估值水平也已经超过2011年至2012年降息周期16.3倍的阶段性高点,但仍然没有达到2008年至2009年的水平。

相对估值来看,目前板块与沪深300的PE比值为1.48,离2008年至2009年降息周期的2.0以及2011年至2012年的1.52均尚有不小的距离。而从长周期角度看,自2007年以来,周期轮回中地产行业与沪深300的PE比值中枢不断下移,目前仍处于较低区间。

“受地产股前期涨幅过快、佳兆业事件发酵及1月份销量回落影响,近期地产板块持续调整,不过,我们认为地产行业整体投资逻辑依旧顺畅,仍具战略配置价值。”王琳称。

从中期来看,去年12月份PPI数据低于预期,经济下行及通缩压力进一步加大,年内降准、降息的预期依然存在,从2008年和2011年两轮降息周期地产股表现来看,行业均持续跑赢大盘一个季度以上。

“房价环比下行,加上近期多地出台保障房新政,反映出地产去库存压力依然存在,政策调控风险有限。”王琳表示。

(财编:root)