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深圳楼市“高压”调控 高净值人群如何预判下个风口?

2020-08-04 11:35:39 来源:中华网

  一直以来,深圳作为全国楼市的流量“C位”,任何风吹草动都能引发关注。尤其在刚过去的7月份,深圳市接连出台“7·15新八条”“商务公寓停止审批”两则房地产调控重磅文件,后续讨论直接空降当天的楼市“热搜榜”。

  就在8月2日,针对本轮新政带来的楼市影响,以及深圳购房人群如何判断抉择等热门话题,深圳壹地产总编辑、文杰淘楼创始人陶文杰应京基御景峯之邀,在项目营销中心举办了一场主题为“预见下一个风口”的大咖见解分享会,通过入行十余年的专业视角,传达了调控新时期的选筹策略,让到场观众和广大网友,聆听到了颇具参考价值的财富增值秘籍。

  最严调控发布!焦虑还是机遇?

  经过近半个月的发酵,即便不是从事房地产行业的深圳人,也对7月15日出台的“新深八条”有所耳闻。这则被称为“史上最严”的调控新政,要求深户个人购房需缴纳3年社保、非深户需缴纳5年社保。另外,政策还对离婚家庭的购房条件、老人小孩的购房资格等做出了严格要求。有数据显示,通过这次的“围追堵截”,深圳有近50%的新房目标客户失去了“房票”。

  在分享开始时,陶文杰就用“冰火两重天”定义了新政颁布后的深圳楼市。“二手房成交量呈现断崖式下跌,而网红新盘、核心地段的优质公寓,依然保持炙手可热的态势,这是近期深圳楼市残酷而真实的写照。”陶文杰如是说道。

  但正是在当前市场环境趋紧的时期,人们对机会的把握就显得愈发关键。陶文杰在分享中直言,深圳楼市本质上属于供不应求的市场,新政的作用仅仅压抑了需求,而没有从根本上解决需求。因此,一旦楼市解绑,深圳又会创造下一个财富高峰。

  新政叠加 公寓关注度一路高歌

  如果说,“7·15新政”挤压了住宅产品的投资路径,那么上周7月31日围绕公寓市场发布的政策,则进一步压缩了财富流动的空间。

  从深圳住建局文件中提取的关键信息可以看到,从2020年8月1日开始,全市范围内的商务公寓将会成为“绝版”,而且在陶文杰看来,这一过程将是不可逆的。

  陶文杰认为这轮调控的逻辑思路非常清晰:7·15新政推动购房者转向公寓市场→7·31新政进一步减少公寓体量→公寓市场内部出现优劣分化→具备稀缺价值的优质公寓最终脱颖而出。

  这也就是为什么在新政发布后,有的公寓能实现6-7成的去化率,有楼盘甚至能达到开盘即售罄的盛况。

  但陶文杰也提醒大家,深圳公寓市场的现有存量依然较大,如何从海量基数中辨别“绩优股”,对购房者的眼光和判断力都提出了极高要求。如果买到优质公寓,就能踩准时代红利,实现家庭财富的迅速攀升;如果稍有偏差,则等同于大量资金陷入冻结。可以说,失之毫厘谬以千里。

  打破刻板印象 解锁南山稀有公寓

  陶文杰坦言,过去人们对于公寓产品一直存在很多偏颇的看法,例如居住体验感差、增值空间有限、社区环境堪忧等等。但是通过多年的升级迭代,深圳公寓已经发展到高阶层次,在选址策略、产品品质、社区规划等方面都有了显著提升。尤其位于热门区域核心地段的公寓,目前的增值幅度几乎与顶级学区房齐平。

  当然,让普通购房者通过考察、调研去识别真正有价值的公寓,确实存在难度,于是陶文杰在分享中提出了“地段、配套、居住感”3个参考坐标,帮助购房者快速定位优质产品。地段区位决定价值基础,配套资源挂钩溢价空间,居住感影响长期持有潜力。

  活动现场,陶文杰老师也分享了他对京基御景峯的看法:御景峯得益优越的地理位置和生态环境,得到福田、南山客户的高度认可,数据显示70%业主来自福田南山,而且自住比例高达80%,成交分析报告也显示,绝大部分客户都看重项目宜居的环境及配套,尤其对塘朗山景观十分钟爱。他分析,目前市场上公寓类产品供应特点有三种,一种是核心地段的公寓,顶豪化趋势明显,一种是小面积投资类,以租金收益为主;还有一种就是自住宜居型的,像京基御景峯这种配套完善又适宜居住的产品,市面上几乎没有。

  他还强调,在调控时期,自住型产品安全系数更高,投资型产品往往区域炒作热度较高,而基本面、项目周边成熟度欠缺。

  过去几轮行情下来,不论住宅还是公寓,都验证了自住型产品的抗风险性和投资回报。

  自住型公寓面临断供 京基御景峯仅剩少量房源

  按照陶老师的参考体系进行精准对位,位于南山大学城核心地段的京基御景峯,属于当前市面上少有的自住型宜居公寓。

  项目总建面约64万平方米,是集高端住宅、公寓、办公、集中商业等多元业态为一体的山居大城。项目无缝接驳地铁5号线长岭陂站,便捷出行;珍稀山水景观资源,近眺长岭陂水库,舒享约千万平米塘朗山一线山景。

  新政后,公寓不限购的优势很明显。不仅失去购房资格的本地买家在选择,在深圳工作的外地精英也选择了公寓产品。

  业内人士分析认为,像御景峯这种在城市核心区域带山水资源、居住型的公寓产品,在目前市场上基本处于断供的状态,其稀缺价值进一步放大,成为改善居住需求的优先选择。

  据悉,京基御景峯的公寓产品目前仅剩少量高区房源,分别是116㎡三房和158㎡四房单位,且为臻装现楼,余席递减中。

(项目现场图)


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